Ratgeber Immobilienkauf

Wie finde ich die richtige Lage beim Hauskauf?

Vor dem Immobilienkauf sollten Sie sich gründlich mit der Lage des Objekts auseinandersetzen. Denn: Die Lage hat einen großen Einfluss auf den Wert der Immobilie. Immobilienexperten unterscheiden zwischen einer „einfachen“, „mittleren“ und „guten“ Lage. Gibt es eine gute Verkehrsanbindung zur Innenstadt? Wie sieht es mit der Infrastruktur aus? Sind Schulen, Kindergärten, Supermärkte und eine ausreichende medizinische Versorgung in der Nähe vorhanden? Das sind Fragen, die sich alle Immobilienkäufer stellen sollten. Sie müssen sich aber noch weitere Fragen stellen. Denn Sie wollen ja sicher in einer „guten“ Lage, aber vor allem in der für Sie richtigen Lage kaufen. Und welche Lage die richtige ist, hängt sehr stark von Ihrer Lebenssituation ab. Junge Familien wünschen sich einen schönen Park und Spielplätze direkt um die Ecke, der aktive Single bevorzugt Sport- und Ausgehmöglichkeiten, der rüstige Senior möchte ruhig, aber nicht isoliert wohnen – also medizinische Einrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten und Cafés oder Treffpunkte gut erreichen können. 

Unser Tipp: Schreiben Sie sich auf, welche Orte Sie in den vergangenen zwei Wochen besucht haben – und prüfen Sie, welche Entfernungen Sie vom favorisierten Objekt zu diesen Orten zurücklegen müssen. Diese Übersicht wird Ihnen helfen, zu entscheiden, ob die Makrolage für Sie richtig ist. 

Als Immobilienkäufer sollten Sie neben der Makrolage (weites Umfeld) auch die sogenannte „Mikrolage“ im Blick haben. Ist die Nachbarschaft laut? Wie ist das Straßenbild und in welchem Zustand sind die Fassaden? Geht der Blick aus dem Wohnzimmer ins Grüne oder auf die Wand des Nebenhauses? Steht das Objekt in unmittelbarer Nähe einer viel befahrenen Straße oder Bahnlinie?

Versuchen Sie dabei auch, Veränderungen mit einzukalkulieren: Informieren Sie sich bei der Bauaufsichtsbehörde, ob dort bereits Baugenehmigungen zur Errichtung neuer Gebäude auf den nahe gelegenen Grundstücken vorliegen. Denn sonst könnte der traumhafte Blick von heute schon bald „verbaut“ sein. 

Ein weiteres wichtiges Kriterium ist die regionale Entwicklung des Arbeitsmarktes und der Kaufkraft. Denn diese Faktoren wirkt sich ebenso wie die Makro– und Mikrolage auf den Wert der Immobilie aus: Wird eine Zunahme der Kaufkraft prognostiziert? Dann wird aller Voraussicht nach auch der Wert der Immobilie steigen. Ist die Arbeitslosigkeit hoch und könnte in absehbarer Zukunft ein wichtiger Arbeitgeber in der Region dichtmachen? Dann ist zu erwarten, dass auch der Wert der Immobilie sinkt. Außerdem sollten Sie sich auch über die Entwicklung der Einwohnerzahl informieren: Immer mehr Menschen zieht es in die Großstädte, viele ländliche Regionen werden in den kommenden Jahrzehnten massiv Einwohner verlieren. Prognosen von Statistik-Ämtern des Bundes, des Landes oder der Kommune zeigen auf, wie sich der demographische Wandel auf Ihren zukünftigen Wohnort auswirkt.     

Übrigens gilt bei den Wohnpreisen generell: Größe zählt! Laut dem Immobilienverband Deutschland (IVD) kostet eine Eigentumswohnung in mittlerer Wohnlage (Bestandsimmobilie) in Großstädten mit über einer halben Millionen Einwohner durchschnittlich 1.355 Euro pro Quadratmeter, wohingegen die gleiche Wohnung in einer Stadt mit unter 50.000 Einwohnern nur mit 822 Euro pro  Quadratmeter zu Buche schlägt. 

In welchem Zustand ist die Immobilie?

Günstig gekauft, teuer saniert: Ein günstiger Kauf kann leider nicht einkalkulierte, hohe Investitionen nach sich ziehen – wenn man sich bei der Besichtigung vom ersten Eindruck blenden lässt. Doch Immobilienkäufer können das Risiko verkleinern, wenn sie auf bestimmte Dinge achten. 

Die häufigsten Schwachstellen sind die Fenster, die Heizungsanlage und die Elektroinstallationen – gefolgt vom Sanitärbereich und dem Keller. Bestimmte Mängel wie zum Beispiel ein feuchter oder sogar mit Schimmel belasteter Keller, undichte Fenster, muffiger Geruch oder bröckelnder Putz fallen auch dem bautechnischen Laien auf. Auch vermeintliche Kleinigkeiten wie defekte Briefkästen oder Klingelanlagen können einen Hinweis darauf geben, wie die Immobilie gepflegt wurde. Andere Mängel – zum Beispiel im Dachstuhl, dem Heizungs- und Leitungssystem oder der Elektrik – fallen dagegen meist nur Fachleuten auf. Jedoch können Kaufinteressenten einen Bausachverständigen mit einem Gutachten beauftragen. Auch wenn dadurch zusätzliche Kosten anfallen, ist die Beauftragung bei Investitionen von möglicherweise vielen hunderttausend Euro dennoch zu empfehlen.